株式投資と不動産投資の違いは？①

現在の鹿児島市の不動産投資市場は、全国的な動きと同様、相続税対策とマイナス金利に
よって活況です。

鹿児島市内の中心部では、築２０年以上の物件が表面利回りが１０％を下回って
いても売れてしまう状況のようです。



さて、世の中には、様々な投資商品がありますよね？
株式・投資信託・先物取引・為替・金・不動産　等々

代表的な投資といったら株式投資でしょうか？
株式投資や不動産投資・金投資などを現物投資と言います。
株券や不動産・金などの現物に実際に投資するものですね。

株式投資と不動産投資、いづれも現物投資ですが、違いはどこにあるのでしょう？
僕は、大きな違いは２点あると思っています。

今回は、そのうちの１つをご紹介します。

リターン（収益）の取得方法の違い

株式投資は、基本的に安く買って高く売るという値上がり益を狙った投資です。
（これをキャピタルゲインといいます。）
対して、不動産投資は所有している間の家賃収入を狙った投資です。
（これをインカムゲインといいます。）

もちろん、株式にも株主配当というインカムゲインもありますが、基本的な思考としては
キャピタルゲインが目的です。なので、毎日の株価変動が気になるんですね。

一方、不動産投資は、その不動産が生み出す収益（家賃）を毎月受け取ることを目的
とします。投下した自己資金に対して手取りでいくらの家賃収入を生み出したか？
その利回りが重要となります。（これを自己資本配当比率CCRといいます）

不動産投資でも、株式のように買ったときよりも高く売れてキャピタルゲインを得ることが
出来る場合がありますが、基本的には築年数が古くなるため安くなります。

いわゆるバブルは、株価や土地価格の上昇を背景にキャピタルゲインを狙った売買が
急増して起こったのはあなたもご存知のとおりです。

これが、株式と不動産の一つ目の違いと言えます。

株式投資＝キャピタルゲイン型（値上がり益）
不動産投資＝インカムゲイン型（現金収入）

どちらも投資なので、当然リスクがあります。
株式は紙切れになるリスクがありますし、不動産投資は家賃の下落リスクが伴います。

でも、共通して言えるのは、株式投資は企業を見る目・不動産投資は物件を見る目が
必要だと言うことですね。

プロパティマネジメントという仕事の面白さは、不動産をを見る目、物件の良し悪しを計るものさし
があって数字で判断ができるようになるということでしょうか？

代表的な指標に、「ＦＣＲ」(Free & Clearly Return)というものがあります。
これは、真の不動産の力をはかる指標です。

営業純利益（NOI）÷（物件価格+諸経費）×１００＝FCR

という計算式で導き出せます。
不動産投資は、自己資金の大小・融資金利・返済年数と言った投資家個人の事情で上手くいったり
経営が厳しくなったりします。

でも、このFCRという指標は、その個人の事情を抜きにした物件の投資効率性を見ることができます。
株式投資をする上でも、株主資本利益率（ROE）のように企業の稼ぐ力を見る指標がありますが、
不動産でも同じようなものさしがあるんです。

不動産投資物件の比較をする場合に、有効な指標なのでぜひ使ってみてください。