二人の管理担当者の違いは？

｜ よく似た2人のベテラン社員

とある賃貸管理会社に2人の管理担当マンがいました。

かれらの仕事は、管理をしているマンションのオーナーの窓口となって、家賃の回収や入居者の対応、様々な修繕工事の手配、空室の募集活動などなど多岐にわたって、オーナーの代わりに賃貸マンションの運営を任される仕事です。


2人とも管理担当となって既に10年を過ぎ、社内ではベテランの域に達し、若手社員からも頼られる存在となっていました。

2人は似たところがあり、とても真面目で、宅建業者の難関といわれる宅地建物取引士（宅建士）の試験を入社後一発で合格しました。合格率15%の毎日コツコツと積み上げなければ合格しない試験です。

また、2人とも30代前にして結婚し、子供2人の良き父親でもあります。家族を大切にし、休日のたびに家族サービスも喜んでしていました。

しかし、管理担当者としては、この2人には大きな違いが生まれていました。


一人は、毎日毎日入居者からのクレーム対応に追われ、現場を駆け回って一生懸命対応しているのですが、なぜか後手後手になってしまい、対応の遅れからオーナーさんからお叱りを受けるのもしばしば。

先日も、オーナーさんからいつまでたっても空室が決まらない！とお叱りの電話を受け長時間電話の前で頭を下げ続けていました。本人も、入居者・オーナーから怒られるのが管理の仕事と考えています。

一方、もう一人は、なぜか入居者・オーナーから怒られることもなく、楽しそうに仕事をしています。たまに担当するオーナーさん宅へ出掛けて行って、1-2時間談笑して帰ってきては、オーナーさんからいただいたお土産をみんなに振舞う余裕も。

仕事を一生懸命しているのは前者のほうに見えるのですが、管理担当者の指標ともいえる入居率は、後者のほうがいつも良く、オーナーからも信頼されています。

何がこの2人に違いを生ませたのでしょうか？

| プロパティ・マネジメントという考え方

それは、プロパティ・マネジメントという概念を持っているかどうかの違いでした。
「プロパティ・マネジメント」って何だ？

片方の担当者とオーナーさんとの会話・・・

「もう半年も部屋が空いているじゃないの？お客さんは来てるの？」
「申し訳ありません。周辺も空が多くなってきてますので、競争力をつける為にも 家賃をあと2,000円でも下げてもらえれば決まると思うのですが・・・。」
「本当に2,000円下げれば決まるの？」
「決まるように一生懸命頑張ります！」

もう片方の担当者とオーナーさんとの会話・・・

「今の空室の募集状況はどうなっているかな？」
「先日お渡しした査定表でご説明した通り、この物件の査定額は〇〇〇〇円です。」

「周辺競合物件と比べて、日当たりが良いのと今回ウォシュレットという付加価値を付けていただいたので、 相場より＋2,000円で募集しています。」

「2ヶ月以内の成約を目指して今進めています。昨日までに案内実績が2件ありました。過去のこの物件の案内成約率は、30％あり ますから、今月末くらいには十分決まってくると思いますよ。」

「プロパティ・マネジメント」とは、日本語で言うと「賃貸経営管理業」となります。
つまり、オーナーさんに代わって物件の賃貸経営を任される業務です。
担当者の使命は、物件の収益を最大化させることです。

なので、担当者は、物件から生じる売上（家賃など）と経費（固定費・修繕費）のバランスを考え、売上から経費を差し引いた利益のことをいつも視野に入れています。
もちろん、年度当初には予算を組んで、オーナーと一緒にこのくらいの利益を出そうという打ち合わせもしています。

| 一般賃貸管理業の仕事って？

一方、もう一人の担当者がしている仕事は「一般賃貸管理業」。
　〇オーナーさんに代わって、家賃の回収をして・・
　〇オーナーさんに代わって、入居者の対応をして・・
　〇オーナーさんに代わって、物件の修繕をして・・
　〇オーナーさんに代わって、仲介会社にお客様の紹介をお願いして・・
　〇オーナーさんに代わって、経費の支払いをして・・

と、全てオーナーさんの代わりを務める代行業です。
単なる代行なので、費用が発生することは自分で判断できません。判断は、都度オーナーに報告・相談し、許可を得なければなりません。
なので、日々発生する色々な問い合わせやトラブルに駆け回っているのに、解決に時間がかかり、2次クレームが起きたりしているのです。

プロパティ・マネジメントという立場だと、予算の範囲であれば、オーナーから権限をもらうことができます。なので、自分でスピーディに判断して進めることができます。結果、入居者からも喜ばれます。オーナーも想定内のことなので、特に事後の報告でも目くじらを立てません。

さらに、駆け回る時間が省かれますので、その分オーナーへの提案業務に力を入れることができます。2人の大きな違いを生んだ「プロパティ・マネジメント」という考え方とそのスキル。
オーナーにとって信頼できる付加価値の高い仕事がどちらであるかは言うまでもありませんね。

賃貸の空室率が２０％目前になってきた今、
単なる代行業だけではなく、「いかにオーナーの財産（プロパティ）を運営（マネジメント）して、収益を最大化させるか」というマインドセットが賃貸管理会社にも必要になっています。